HƯỚNG DẪN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI MỸ DÀNH CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

Sổ tay BĐS Mỹ

“Phải nói rằng thị trường bất động sản (BĐS) Mỹ là một thị trường quốc tế.”

Theo Hiệp Hội Quốc Gia Chuyên viên Địa ốc của Mỹ – NAR, chỉ trong 12 tháng kể từ tháng 4/2016 đến tháng 3/2017, người nước ngoài đầu tư hơn $153 tỷ USD để mua gần 285.000 nhà ở và căn hộ trên khắp 50 tiểu bang. Tổng giá trị BĐS bán cho người nước ngoài chiếm hơn 10% tổng giá trị giao dịch BĐS Mỹ. Trong đó, người Việt Nam chiếm 2% tương đương 3.06 tỷ USD.

LÀM THẾ NÀO ĐỂ MUA NHÀ Ở MỸ?

Một nhà đầu tư nước ngoài, dù giàu kinh nghiệm, vẫn sẽ lúng túng khi lần đầu đặt chân vào một thị trường hoàn toàn xa lạ. Vì vậy, chúng tôi hy vọng những thông tin dưới đây sẽ cung cấp cho Quý vị một góc nhìn khái quát về quy trình đầu tư bất động sản tại Mỹ (hyperlink). Bên cạnh đó, Quý vị cũng cần tìm thêm đến các nhà môi giới BĐS Mỹ chuyên nghiệp, luật sư, nhà môi giới thế chấp, hay những người quản lý BĐS dày dạn kinh nghiệm để được tư vấn kỹ hơn thông tin, pháp lý, và các giải pháp tài chính liên quan nếu muốn đầu tư an toàn, lâu dài tại Mỹ.

4 BƯỚC ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MỸ HIỆU QUẢ

1XÁC ĐỊNH LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Trước khi bắt đầu tìm kiếm một BĐS,
người mua cần xác định rõ mục đích đầu tư tài sản đó là gì:

  • Là nơi nghỉ dưỡng?
  • Là nơi ở chính tại Mỹ do thường xuyên đi công tác tại đây?
  • Là nhà ở cho (các) con đang du học tại Mỹ?
  • Là một khoản đầu tư?
  • Hay là nơi Quý vị sẽ cư trú lâu dài khi di dân đến Mỹ?

Việc xác định rõ mục đích sử dụng và thời gian đầu tư dự kiến trong bao lâu sẽ giúp các đơn vị môi giới dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm BĐS mục tiêu ở Mỹ phù hợp nhu cầu của người mua.

Việc đầu tư BĐS đơn thuần tại Mỹ sẽ KHÔNG giúp Nhà đầu tư nước ngoài có được quyền di dân hợp pháp hay sẽ có bất kỳ lợi thế nào liên quan đến kế hoạch định cư ở Mỹ. Nhà đầu tư cần liên hệ với Luật sư di trú để trao đổi thêm nếu có kế hoạch di dân đến Mỹ do tính chất 2 loại thị thực khác nhau.

2TÌM HIỂU CÁCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ VẬN HÀNH

Hình thức giao dịch BĐS có thể sẽ khác nhau giữa từng bang, cũng như giữa Mỹ và các quốc gia khác. Nhằm xây dựng một cơ chế pháp lý vững chắc hơn, phù hợp với từng điều kiện vị trí địa lý cụ thể, mỗi tiểu bang có một hệ thống luật lệ riêng đối với các hoạt động mua bán nhà đất, bao gồm loại hình của hợp đồng mua bán, cách thức giao dịch, nghĩa vụ và vai trò của các cá nhân tham gia giao dịch.

Dưới đây là một vài điểm cần lưu ý khi giao dịch BĐS Mỹ:

Tại Mỹ, danh sách các nhà phố liền kề, biệt thự, căn hộ và cả đất ở đang rao bán sẽ được đăng rộng rãi bởi các công ty môi giới trên nhiều trang thông tin trực tuyến và người mua có thể chủ động tìm kiếm theo nhu cầu của mình trên các trang web của các đơn vị này. Ở một số quốc gia, ngành BĐS vẫn còn hoạt động chưa thật sự quy mô và chặt chẽ, người mua phải đến gặp các đơn vị môi giới khác nhau trước khi tìm được ngôi nhà phù hợp với họ.

Tại nhiều quốc gia, người mua có thể phải trả phí môi giới cho đơn vị môi giới để tìm kiếm BĐS. Nhưng tại Mỹ, phí môi giới hoàn toàn do người bán thanh toán, người mua không phải trả phí này.

Để giảm thiểu tối đa rủi ro đối với nhà đầu tư, tất cả các giao dịch BĐS Mỹ đều phải thông qua công ty môi giới. Vì vậy, chỉ các đơn vị môi giới có chứng chỉ hành nghề mới được phép hoạt động. Quy định về bằng cấp, chứng chỉ sẽ khác nhau ở từng bang. Các yêu cầu về trình độ học vấn, hình thức và mức độ chuyên môn của các kỳ sát hạch, quy định các đơn vị môi giới có phải tiếp tục tham gia các khóa đào tạo nâng cao sau khi được cấp chứng chỉ sẽ căn cứ theo luật tiểu bang cụ thể. Hệ thống cấp chứng chỉ được thiết kế và áp dụng nhằm đảm bảo tiêu chuẩn hành nghề của chuyên viên môi giới trong việc hỗ trợ tìm kiếm, thẩm định cũng như cơ cấu tài chính giúp người mua BĐS. Đây cũng là một trong những yếu tố then chốt đảm bảo yếu tố công bằng, minh bạch trong thương vụ giữa các bên, giúp Mỹ hạn chế nguy cơ làm giá, gây khủng hoảng và trở thành một trong những thị trường đầu tư ổn định nhất thế giới.

Nhà đầu tư nước ngoài cũng cần lưu ý đến các lưu ý quan trọng khi đầu tư bất động sản tại Mỹ khác như tỷ giá hối đoái, thanh toán quốc tế, cách thức hoạt động giữa các hệ thống ngân hàng khác nhau, phương thức chuyển tiền, kế toán và thuế đa quốc gia, hay các quy định giao dịch ngoại hối và mua bán ngoại tệ.

"Hãy làm quen với việc chuyển đổi ngoại tệ.
Điều này giúp ích Quý vị rất nhiều khi đầu tư quốc tế tại Mỹ."

3LỰA CHỌN CHUYÊN GIA BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP

Nhà đầu tư nước ngoài nên làm việc cùng các chuyên viên môi giới nhà đất của Mỹ có chuyên môn cao và có chứng chỉ hành nghề, để hỗ trợ trong việc tìm kiếm và mua bán BĐS. Những chuyên gia môi giới được đào tạo chuyên sâu có thể có thêm Chứng Chỉ Chuyên Viên BĐS Quốc Tế - Certified International Property Specialis (CIPS) được kiểm định.

Nếu Quý vị không thạo tiếng Anh, hoặc muốn giao dịch bằng quốc ngữ, hãy tìm cho mình những người môi giới, luật sư, người thẩm định, và nhân viên ngân hàng có thể sử dụng ngôn ngữ của Quý vị. Mặc dù có thể yêu cầu tham khảo bản dịch, nhưng thông thường người mua phải ký hợp đồng theo bản gốc tiếng Anh.

Quý vị sẽ mất thời gian để tìm được những chuyên gia phù hợp để hỗ trợ mình. Vì vậy, phương pháp tốt nhất là hãy tham khảo từ những người thân, dành thời gian đọc thông tin trên mạng, tìm và kiểm chứng hồ sơ năng lực của chuyên gia môi giới Mỹ mà mình dự định làm việc cùng. Kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu của họ sẽ giúp việc thương lượng, đàm phán của Quý vị trở nên dễ dàng hơn.

4THỰC HIỆN ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH KHI CẦN THIẾT

Nhà đầu tư nước ngoài có thể nhận hỗ trợ tài chính từ tổ chức tín dụng Mỹ nếu thanh toán trước 30-40% giá trị BĐS. Đây là một trong các biện pháp tài chính được nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp sử dụng để nâng cao hiệu suất đầu cơ. Một số ngân hàng yêu cầu người mua nước ngoài phải đặt cọc từ $100,000 trở lên. Trong khi một số ngân hàng khác giới hạn hạn mức cho vay từ $1 triệu đến $2 triệu. Người mua cần cung cấp sao kê tài khoản ngân hàng 3 tháng gần nhất nếu có yêu cầu.

Các khoản vay thế chấp BĐS tại Mỹ rất đa dạng, an toàn và phù hợp với nhu cầu xoay vòng vốn của nhiều nhóm nhà đầu tư khác nhau. Ngoài ngân hàng địa phương, nhà đầu tư nước ngoài có thể đăng ký vay thế chấp từ các Quỹ đầu tư tư nhân, ví dụ như Quỹ đầu tư thế chấp BĐS American Venture Solutions.

Để việc xin vay thế chấp tại Mỹ khả thi hơn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về quy trình cho vay thế chấp tại Mỹ. Một số bước nhà đầu tư có thể thực hiện trước tiên là mở tài khoản thanh toán, tài khoản tín dụng tại ngân hàng Mỹ, và thiết lập, xây dựng một chỉ số tín dụng tốt. Quý vị cũng cần phải đảm bảo khai báo thuế đầy đủ tất cả các khoản thu nhập của mình. Ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác sẽ sử dụng những thông tin này để đánh giá điều kiện và quyết định hạn mức cho vay thế chấp của Quý vị.

Khi tìm kiếm một khoản vay thế chấp, người mua nên tham khảo quy định những ngân hàng lớn có hoạt động thương mại toàn cầu. Những tổ chức này sẽ linh hoạt hơn khi xác nhận chỉ số tín dụng đã được thiết lập của nhà đầu tư tại quốc gia khác và tiến hành hỗ trợ người mua trong quá trình giao dịch BĐS.

5QUY TRÌNH MUA BÁN

?HỎI ĐÁP

Nhà đầu tư không phải là công dân hoặc thường trú nhân Mỹ vẫn có thể đầu tư BĐS Mỹ. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần đăng ký Mã Số Thuế Cá Nhân (ITIN). Đây là MST được cấp cho người nước ngoài để khai báo thuế tại Mỹ, khi người đó không có và không đủ điều kiện để được cấp Số An Sinh Xã Hội.

ITIN được cấp bởi Sở Thuế Vụ Liên Bang (IRS) hoặc bởi một đơn vị kế toán chuyên nghiệp do IRS chỉ định. Nhà đầu tư sẽ cần điền đơn W-7 để yêu cầu được cấp số ITIN. Trong đơn W-7, nhà đầu tư sẽ trình bày lý do nộp đơn.

Tùy theo quốc tịch, nhà đầu tư có thể được yêu cầu cung cấp hộ chiếu, thị thực còn hiệu lực và ít nhất hai giấy tờ có ảnh nhận dạng khác, ví dụ: bằng lái xe.

Đây là cơ hội tốt nhất để Quý vị chia sẻ với chuyên viên môi giới mọi nhu cầu của mình, từ ngân sách và loại BĐS Quý vị đang tìm kiếm. Quý vị nên chia sẻ với người môi giới quy trình mua bán BĐS ở tại quốc gia mình sống và so sánh sự khác nhau giữa quy trình hai quốc gia.

Càng hiểu rõ chi tiết, Quý vị sẽ càng thuận lợi hơn khi bước vào quá trình đàm phán.

Mặc dù không bắt buộc, nhưng Quý vị có thể sẽ cần đến sự hỗ trợ của luật sư BĐS liên quan đến các vấn đề pháp lý và bất kỳ câu hỏi nào phát sinh trong suốt quá trình giao dịch. Một luật sư BĐS có thể kiểm tra hợp đồng mua bán, kiểm tra chứng từ sở hữu BĐS cũng như các giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mua bán của Quý vị, cũng như tư vấn các vấn đề pháp lý và thuế liên quan đến BĐS.

Người nước ngoài được phép mua nhà phố đơn lập (single-family home), căn hộ (condominium), nhà song lập (duplex), tam lập (triplex), tứ lập (quadraplex), và nhà liền kề (townhome).

Nhà ở hợp tác (housing cooperative) thường không cho người nước ngoài sở hữu. Bởi vì nhà ở hợp tác thường yêu cầu chứng minh nguồn thu nhập của người mua kiếm được ở Mỹ và phần lớn tài sản của người mua nằm tại Mỹ.

Nhà đầu tư nước ngoài có thể mua BĐS trực tiếp – theo chính tên của họ, hoặc thông qua pháp nhân, ví dụ công ty địa phương, công ty nước ngoài, hợp danh, liên doanh, tín thác đầu tư BĐS hoặc công ty TNHH.

Mục đích sử dụng BĐS đóng vai trò quan trọng trong quyết định phương thức giao dịch BĐS của Quý vị. Thêm vào đó, các bước trong quy trình giao dịch BĐS có thể đòi hỏi bên mua phải trả một khoản thuế nhất định. Luật sư và kế toán BĐS sẽ có khả năng tư vấn Quý vị lựa chọn các phương án phù hợp.

Năm 2017, khoảng 44% số giao dịch mua BĐS Mỹ của người nước ngoài thực hiện bằng tiền mặt. Tất cả các giao dịch bằng tiền mặt đều hợp pháp. Tuy nhiên những giao dịch tiền mặt trên $10,000 đều phải được báo cáo lên chính quyền liên bang. Yêu cầu này phải được khai báo từ tất cả các bên liên quan đến giao dịch (bao gồm người mua, người môi giới BĐS, luật sư và công ty thẩm định). Chính phủ muốn biết nguồn gốc hợp pháp của nguồn tiền mặt người mua dùng giao dịch.

Người mua giao dịch bằng tiền mặt sẽ không tốn thêm phí vay thế chấp, phí phát sinh từ khoản vay, phí thẩm định và bảo hiểm BĐS.

Công dân quốc tế mua nhà tại những vùng khác nhau tại Mỹ vì nhiều nguyên nhân khác nhau. Có người mua BĐS ở gần nơi làm việc, trường học hoặc người thân, trong khi nhiều người khác tập trung về vùng có khí hậu ấm áp.

Năm 2017, Florida có tỷ lệ người nước ngoài mua nhà tại đây cao nhất với 22%, Texas và California cùng 12%, Arizona và New Jercey cùng 4%, theo sau là Georgia, New York, Illinois, North Carolina. Theo NAR, năm 2017, khoảng 52% số người nước ngoài mua nhà tại vùng ngoại thành, và 27% mua nhà ở những thành phố lớn, tỷ lệ mua nhà nông thôn là 14%.

Mặc dù đa phần người mua muốn có mặt ở Mỹ để ký hợp đồng mua bán, nhưng điều đó là không cần thiết. Trong trường hợp Quý vị không thể hoặc không nhất thiết trực tiếp có mặt khi ký hợp đồng, Quý vị cần ký giấy uỷ quyền cho người đại diện ký hợp đồng thay.

Câu trả lời là Có. Người mua thông thường sẽ trả phí thẩm định BĐS, phí bảo hiểm, phí lưu trữ hồ sơ, ở mức 1% - 2.25% tổng phí giao dịch. BĐS trị giá $300,000 thì mức phí là $3,000 đến $6,750.

Ngoài ra, người mua có thể phải trả phí chuyển tiền từ nước sở tại vào ngân hàng Mỹ khi thực hiện thanh toán mua BĐS.

Tại nước sở tại: Nghĩa vụ thuế của nhà đầu tư sẽ tùy thuộc vào chính sách thuế của quốc gia đó và liệu quốc gia đó có hiệp ước thuế với Mỹ hay không. Hãy liên hệ luật sư/chuyên gia thuế hiểu rõ luật thuế áp dụng ở nước sở tại để được giải đáp những câu hỏi liên quan vấn đề này.

Tại Mỹ: Chính phủ Mỹ yêu cầu người nước ngoài trả thuế thu nhập tại Mỹ (cả tiểu bang và liên bang) trên các khoản thu nhập ròng (thu nhập cho thuê trừ đi chi phí) từ hoạt động cho thuê BĐS tại Mỹ. Nếu người chịu thuế không nộp hồ sơ khai thuế đúng hạn quy định (Ngày 15 tháng 4 hằng năm), sẽ có thể bị phạt đến 30% trên tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê. Vì vậy, kể cả khi nhà đầu tư lỗ trong những năm đầu và không phải đóng bất kỳ khoản thuế nào, thì nhà đầu tư vẫn phải khai thuế đúng hạn nếu không muốn bị phạt.

FIRPTA là Foreign Investment in Real Property Tax Act 1980 (Đạo luật thuế BĐS đối với đầu tư nước ngoài năm 1980). Đạo luật này cho phép chính phủ Mỹ thu thuế thu nhập khi một BĐS được bán, trao đổi, tặng, chuyển nhượng hoặc thanh lý bởi một người nước ngoài. Sở thuế vụ liên bang IRS sẽ thu 10%, tiếp theo, chính quyền tiểu bang sẽ đánh thuế theo tỷ lệ % mà tiểu bang đó quy định.

LIÊN HỆ TƯ VẤN

person
send
stay_current_portrait
help_outline

Stay Connected:

Kết nối với chúng tôi:

AVS US PROPERTY

HOTLINE: 0938 61 30 62

Email: vietnam@avseb5.com
Tầng 6, Saigon Tower, 29 Lê Duẩn, P. Bến Nghé, Q.1, TP.HCM

keyboard_arrow_up